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1.相続税増税
2015年1月1日より、相続税の基礎控除が縮小されることになり、資産家や不動産オーナーに危機感が広がっています。
土地付きの戸建住宅を保有しているだけでも、実際に相続税を支払わなければならないケースも増加すると見られています。
これまでは、相続税とは無縁であった一般の方にも、相続税の波は押し寄せます。
保有資産が不動産のみの場合は、相続税支払いのための資金調達が必要となるため、支払いの回避のための対策や、支払う相続税額を可能な限り少額にとどめる対策を講じる必要があります。
また、各相続人の間での相続財産をめぐる争い（争続）を避けるためにも、ご自身の生前にできる限りの準備をしておくことが肝要になります。
1-1.基礎控除の減少
2015年1月1日から基礎控除の金額が圧縮されました。
これまで差し引くことができた基礎控除は「5,000万円＋1,000万円×相続人の数」だったのが「3,000万円＋600万円×相続人の数」に変更となり、40％も減少します。差し引ける金額が減るということは、その分だけ課税される財産が増えるということになります。
例えば、8,000万円の財産を配偶者と子供2人が相続する場合、2014年12月31日までは、相続税がかからない計算でしたが、2015年1月1日からは175万円の納税が必要となりました。
1-2.最高税率の上昇
2014年12月31日までは、3億円超の相続財産に対してかかる税率は一律に50％となっていました。
2015年1月1日からは、6億円超の相続財産に対してかかる税率が55％に引き上げられました。
この変更は資産家や富裕層を直撃するものになります。
1-3.一次相続と二次相続
配偶者と子供を残して死亡した場合は一次相続、残されたが配偶者が死亡した場合は二次相続と呼ばれます。
例えば、旦那様が亡くなった配偶者は1億6,000万円か法で定められた配分であれば、その双方の大きな金額までは税金がかからないように保護されています。二次相続が想定される場合は、配偶者控除がないため、相続税は格段に高くなります。
1-4.土地売却時の相続税が上昇
相続税を納税する際に納税資金がないために、土地を売却して相続税の納税原資とするケースは少なくありませんが、このケースにおいても納税者の負担が増えます。
例えば、実際に相続した土地の売却価格から、土地の取得や譲渡に掛かる経費に加えて相続税を差し引くことができます。
これを取得費加算といいます。相続税のかかった土地に売却による二重課税をさけるための措置です。
2015年1月1日からの税制改正により差し引ける相続税額の「範囲」が変わりました。2014年12月31日までは相続した全ての土地にかかった相続税額を差し引くことができました。しかし2015年1月1日からは売却した土地のみにかかった相続税額しか差し引けなくなりました。実質的には増税となります。
2.相続対策
2-1.財産の移転
| 目的 | 「争続」の回避 争いが生じず円滑な相続を実現するために、各相続人への適切な財産配分を実現します。 |
|---|---|
| 対策 |
「財産共有」の回避 不動産の共有を回避し、不動産の流動性を保ちます。 |
動産（現預金等の金融資産）
現金化も容易であり、比較的簡単に分割できる。
不動産（土地等の資産）
現金化にも時間がかかり、分割が困難な場合が多い。
一定規模以上の更地 → 分割してもある程度の規模が確保されるため、分割しても使用・収益が可能
一定規模以下の土地・建物付き土地 → 分割が困難 →分割しないまま特定の相続人に相続させると、他の相続人との間で不公平感が発生 → 「争続」
「共有」という相続手法を選択する主な理由
・「争続」が発生しない
・売却して現金化する手間と時間を削減できる
・土地と建物をそのままの状態で、それぞれの相続人が持ち分に応じて所有するため、不公平感が生じにくい
「共有」という相続手法のデメリット
・共有者である兄弟等が亡くなった場合に、権利がなくなった兄弟の相続人に引継がれる
・それぞれの相続人が複数存在する場合、共有者が増加する
・上記が世代交代のたびに繰り返されると、共有者は増加するものの、共有者間の関係性は希薄になる
・関係性が希薄になったそれぞれの相続人の思惑が絡み、あらたな「争続」が発生する。
その結果、共有不動産は流動性を失ってしまい、不動産を保有している価値そのものがなくなってしまいます。
「共有不動産」は、共有者全員の同意によって初めて売却や建替え等が可能となります。
共有者が大人数いて、それぞれの関係性が希薄な状態では、意思決定にも時間とコストがかかります。
また、共有者は、連帯して固定資産税等の公租公課を負担する義務があるため、誰が公租公課を納付するのか？
そのような問題も発生します。
2-2.財産の評価
| 目的 | 評価の対象となる相続財産の評価額を下げることによって、相続税負担の軽減を図ります。 |
|---|---|
| 対策① |
賃貸マンションの建設 （賃貸マンションの建設によって財産の評価額を下げる） |
自用地評価額
自分のために使用している土地の評価額のこと。
子供に無償で（使用貸借で）貸している土地や子供に無償で（使用貸借で）貸している建物の敷地も含まれる。
貸家建付地評価額
貸家の敷地として使用されている土地の評価額のこと。
借家人に使用されているために、土地所有者の自由な使用収益に制限が加えられることから、自用地としての評価から借家人の有する権利（借家権）の価額を控除した価額によって評価をする。
| 対策② |
広大地評価の採用 （地域の標準的な規模よりも大きな土地は広大地評価の適用により評価減が可能） |
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広大地としての評価を受けるのに必要な条件
①その地域における標準的な宅地の地積と比較して著しく広大であること
②土地計画法に規定する開発行為を行う場合に、公共公益的施設用地の負担が必要であること
③次の適用除外地以外のものであること
・50000㎡以上の大規模工場用地
・中高層の集合住宅等の敷地用地に適している土地
広大地の評価計算方法
広大地の評価額 ＝ 正面路線価×広大地補正率×地積
広大地補正率 ＝ 0.6 × 0.05 × 広大地の地積 ÷ 1000㎡
（ 0.35が下限値となり、5000㎡以上は0.35 ）
| 対策③ |
小規模宅地の減額特例 （相続財産のうちに、被相続人または被相続人と同一生計の親族の事業用または居住用になっていた宅地等で、建物の敷地となっているものについて、一定の面積までの土地について、評価額の減額が可能） |
|---|
小規模宅地の減額特例の限度面積及び減額割合（2015年1月1日〜）
小規模宅地の減額特例については、2013年度税制改正において大幅な改正が行われました。（居住用宅地の適用面積の拡大及び居住用と事業用を併用する場合の限度面積の拡大が図られることになりました。適用は2015年からです。）
「小規模宅地の減額特例」は、納税のために、泣く泣く自宅や事業用の土地を売却してしまうという事例が一般の人の間で増加しないようにする目的があります。
土地の評価額を80％も減額できるのが特徴で、1億円の評価額の土地であれば2,000万円までその評価額を圧縮することが可能になります。
その特例が2015年1月1日以降、拡充されることになりました。
①自宅用土地（特定居住用宅地）の適用面積の拡大
2014年12月31日までは最大で240㎡までだったのが、330㎡まで適用できます。
②工場等の事業用土地（特定事業用宅地）との完全併用が可能
2014年12月31日までは自宅と事業用土地両方で特例を利用する場合は、最大で400㎡とされていました。
2015年1月1日からは自宅と事業用土地両方で、最大730㎡までその面積幅が広がりました。
併用面積拡大の活用による節税効果
自宅の土地相続税上の評価額 ：1億2,000万円
事業用土地の相続税上の評価額：1億6,000万円
| 対策④ | 不動産鑑定評価の採用 |
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地方公共団体には、地域特性に応じた良好な建築計画の誘導や、安心・安全なまちづくりの推進等を目的として制定する建築条例があります。
建物建築全般にわたって建築基準法に付加する制限を加える条例やバリアフリー化された建物を建築する際の条件を定めた条例等がそれにあたります。
建築条例によって建築できる建物が限られているような土地の場合、土地の実勢価格もその分低くなりますが、相続税評価額は、そのような事情を反映できずに実勢価格より高くなってしまうことがあります。そのような場合に、不動産の個別の事情を反映して価格評価を行う不動産鑑定評価を採用することによって、評価減が実現できることがあります。
| 対策⑤ | 配偶者への贈与 |
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婚姻機関20年以上の配偶者に対して自宅を贈与した場合、贈与税の計算に際して2,000万円まで控除可能となります。
基礎控除110万円と合わせて2,110万円まで控除可能となる制度です。
| 対策⑥ | その他 |
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⑥-1 タワーマンション購入
タワーマンションの最大の特長は、自分の持ち分となる土地の面積（敷地権）が小さいことにあります。ひとつの敷地に数百戸の住居が入るため、一居室に対しての面積は10㎡前後になるケースも珍しくありません。保有する面積が小さければ、それだけ相続税の評価も圧縮することが可能になります。
さらに、購入した住居を賃貸に回した場合は、そこから評価額を80％圧縮することもできます。（土地が「貸家建付地」となり、借地権割合（70％）と借家権割合（30％）を差し引いて評価をするため）
⑥-2 土地の買い替え
郊外に広い土地を保有している場合は、中心部の土地を買い直すのも有効な手段となります。小規模宅地の減額特例が受けられる面積にすると、一層効果的です。
中心部は「出物」が少ないため、路線価の数倍で取引されるケースもあり、時価（取引価額）と相続税評価額との乖離が極端に大きくなるケースがあります。
相続税評価額の圧縮効果が高い＝地価が高騰しているとも言えるため、取得する際は、立地面や今後の資産価値の動向を十分に見極める必要があります。
⑥-3 区分所有マンションへの組み替え
少額からの投資が可能であり、資産を区分所有マンションに置き換えることで相続税の対象となる評価額を圧縮することができます。
相続人の数に見合う戸数の区分所有マンションに組み替えることで遺産分割を容易にする相続税評価額圧縮の効果は見られますが、相続されたマンションを運用する必要があるため、立地や長期計画などをしっかりと吟味する必要があります。いわゆる「高値掴み」をしてしまうと、利回りが低下してしまうので、注意が必要です。
⑥-4 アパート経営
相続対策としてよく推奨されるアパート経営ですが、郊外の賃貸需要のない敷地にアパートを建築しても、最終的には大赤字となってしまいます。代々からの土地を手放したくない等の理由により、上記のケースでアパートを建築して失敗しているケースが散見されます。長期間の一括借り上げ制度等も見受けられますが、一定のタイミングでの借り上げ契約内容の見直し等もあります。収支計画についても、NOI利回りやアパート経営にかかる税金面等を精査する必要はあります。
2-3.財源の調達
| 目的 | 実際に相続税の支払いが発生する相続人に対して、支払原資を確保します。 （実際に相続税を支払うケースは、全相続人の４％と言われていますが、2015年の基礎控除の縮小によって、その割合は上昇すると言われています。） |
|---|---|
| 対策① | 生前贈与 |
財源の調達を目的とする場合は、家賃収入を得られる収益物件の生前贈与が有効です。
賃貸マンションを保有すると、相続人に生前贈与することにより、家賃収入が相続人にもたらされるため、納税資金を準備することができます。
ただし、贈与税負担をおさえるために、
・建物のみの贈与が望ましい
・相続時精算課税方式の併用活用が望ましい
といえます。
| 対策② | 物納 |
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相続税を金銭で一括納付することが困難で、さらに分割納付も困難な場合に例外的に認められている制度です。
10ヶ月の相続税納付期間中に相続財産を現金化しようとする場合、売り急ぎにより、相場より安く手放さなければならない事態も想定され、そういった損失を防ぐ意味で、物納制度は設けられています。
物納可能な不動産には条件があり、担保権が設定されている不動産や、境界が不明瞭な土地など、物納不適格不動産については物納が認められていません。また、物納制度は、金銭納付ができない場合の例外的な制度となっているため、現預金などの納付可能な資産がある場合は、それが優先されるケースがあります。
被相続人の財産：現預金・自宅の土地建物・複数の駐車場用地
相続人：配偶者と長男（合計2名）
配偶者が現預金と自宅の土地建物を相続する
→「配偶者の税額の軽減」により、納税はない長男がすべての駐車場用地を相続する
→相続した駐車場用地の一部を物納
上記は一例ですが、このように相続の配分や内容の工夫で現預金が多くあっても、物納制度の適用が可能になるケースもあります。
